Prospekt informacyjny i komplet dokumentów z danych inwestycji. W godzinę, nie w tydzień.

Prospekt informacyjny to obowiązkowy dokument, który deweloper sporządza dla każdego przedsięwzięcia deweloperskiego (lub zadania inwestycyjnego) przed rozpoczęciem sprzedaży lokali mieszkalnych albo domów jednorodzinnych. Ma ustawowy wzór: część ogólną (dane dewelopera, doświadczenie, grunt, plan miejscowy, otoczenie, budynek, finansowanie, rachunek powierniczy, harmonogram, warunki odstąpienia) i część indywidualną dla konkretnego lokalu (cena, powierzchnia, usytuowanie, standard, termin przeniesienia własności). Prospekt jest załącznikiem do umowy deweloperskiej.

Podstawa prawna: art. 20–22 ustawy z 20.05.2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz DFG (t.j. Dz.U. 2024 poz. 695) i załącznik do ustawy (wzór prospektu)

Prospekt sporządza się przed rozpoczęciem sprzedaży, a nabywcy doręcza się go bezpłatnie na trwałym nośniku przed zawarciem umowy rezerwacyjnej, deweloperskiej lub innej umowy objętej ustawą. Każda zmiana danych w prospekcie wymaga doręczenia nabywcy informacji o zmianie przed zawarciem umowy. Brak doręczenia lub niezgodność prospektu ze stanem faktycznym daje nabywcy prawo odstąpienia od umowy.

Podstawa prawna: art. 21–23 i art. 43 ust. 1 pkt 3–5 ustawy deweloperskiej

Składka na DFG wynosi 0,45% wpłaty nabywcy przy otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym i 0,1% przy rachunku zamkniętym (stawki maksymalne ustawowe to 1% i 0,1%; obowiązujące wysokości określa rozporządzenie). Składkę oblicza się od każdej wpłaty nabywcy i odprowadza za pośrednictwem banku prowadzącego rachunek; deweloper nie może przerzucić jej na nabywcę jako osobnej opłaty. Stawka obowiązująca w dniu rozpoczęcia sprzedaży musi być podana w prospekcie.

Podstawa prawna: art. 46–56 ustawy deweloperskiej; rozporządzenie w sprawie wysokości stawek procentowych składek na DFG

Z otwartego rachunku powierniczego bank wypłaca deweloperowi środki nabywców etapami, po sprawdzeniu zakończenia każdego etapu z harmonogramu przedsięwzięcia. Z zamkniętego rachunku bank wypłaca całość dopiero po przeniesieniu własności lokalu na nabywcę. Rachunek otwarty wiąże się z wyższą składką DFG (0,45% zamiast 0,1%) i obowiązkowym harmonogramem co najmniej 4 etapów.

Podstawa prawna: art. 6–9, art. 16–19 ustawy deweloperskiej

Harmonogram musi mieć co najmniej 4 etapy, a koszt żadnego etapu nie może być wyższy niż 25% ani niższy niż 10% ogólnych kosztów przedsięwzięcia. Harmonogram jest częścią prospektu i umowy deweloperskiej, a przy otwartym rachunku powierniczym wyznacza, kiedy bank może wypłacić deweloperowi środki nabywców. Deweloper360 sprawdza te progi automatycznie i nie pozwala wygenerować dokumentu z błędnym harmonogramem.

Podstawa prawna: art. 8 ust. 2 ustawy deweloperskiej

Opłata rezerwacyjna nie może przekroczyć 1% ceny lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym. Po zawarciu umowy deweloperskiej opłata jest zaliczana na poczet ceny i przekazywana na rachunek powierniczy; deweloper zwraca ją w całości m.in. gdy nabywca nie dostał kredytu, a w podwójnej wysokości, gdy sam nie wykonał umowy rezerwacyjnej.

Podstawa prawna: art. 32–34 ustawy deweloperskiej

Nie — samodzielne lokale użytkowe (usługowe, turystyczne, condohotelowe) nie są objęte ustawą deweloperską, chyba że są nabywane razem z lokalem mieszkalnym. Sprzedaje się je na podstawie umowy przedwstępnej (zwykle w formie aktu notarialnego) i umowy rezerwacyjnej z prawa cywilnego, ze stawką VAT 23% i bez mieszkaniowego rachunku powierniczego ani składki DFG. Deweloper360 ma dla nich osobny pakiet dokumentów.

Podstawa prawna: art. 1–2 ustawy deweloperskiej; art. 41 ust. 1 i 12 ustawy o VAT

Lokale mieszkalne o powierzchni użytkowej do 150 m² (i domy do 300 m²) objęte są stawką 8% w ramach społecznego programu mieszkaniowego; dla nadwyżki ponad ten limit oraz dla lokali użytkowych, miejsc postojowych sprzedawanych osobno i lokali turystycznych stosuje się 23%. W umowie cena musi wskazywać stawkę i kwotę VAT.

Podstawa prawna: art. 41 ust. 12–12c ustawy o VAT

Odbiór odbywa się w obecności nabywcy, z protokołu, do którego nabywca zgłasza wady. Deweloper ma 14 dni na uznanie lub odmowę uznania wad (z uzasadnieniem) i 30 dni od odbioru na ich usunięcie; przy wadzie istotnej nabywca może odmówić odbioru, a po bezskutecznym drugim terminie — odstąpić od umowy. Procedura odbioru jest treścią ustawową i w Deweloper360 stanowi nieedytowalną „ramę” dokumentu.

Podstawa prawna: art. 41 ustawy deweloperskiej

Dla lokali mieszkalnych (ustawa deweloperska): prospekt informacyjny z częścią indywidualną dla każdego lokalu, umowę rezerwacyjną, projekt umowy deweloperskiej do redakcji notarialnej oraz załączniki — standard wykonania, harmonogram przedsięwzięcia i płatności, procedurę odbioru i usuwania wad, zasady funkcjonowania DFG. Dla lokali usługowych i turystycznych: umowę rezerwacyjną i przedwstępną poza ustawą (VAT 23%). Wszystkie szablony odwzorowują pełne, stosowane w praktyce wzory — bez skrótów; edytowalne są tylko dane inwestycji i parametry.

Tak — walidator blokuje generowanie przy naruszeniu progów ustawowych (m.in. etapy harmonogramu 10–25% i suma 100%, opłata rezerwacyjna ≤ 1% ceny, stawka DFG zgodna z rodzajem rachunku, symetria kar umownych, VAT 8% tylko do 150 m², poprawność NIP/REGON/KRS i numeru księgi wieczystej) i ostrzega przy brakach, które nie są formalnie zabronione, ale zwiększają ryzyko odstąpienia nabywcy. Treść ustawowa (odstąpienie, odbiór, DFG) jest w szablonach nieedytowalna, więc nie da się jej przypadkiem usunąć.

Tak. Model ma trzy warstwy: bibliotekę wzorcową (domyślny komplet klauzul dla każdego konta), bibliotekę kancelarii (własny fork z jej odpowiedzialnością, dostępny w abonamencie) oraz parametry z walidatorem. Rama ustawowa i walidator działają niezależnie od źródła klauzul.

Deweloper360 wersjonuje prospekt: każda zmiana danych tworzy nową wersję z automatycznym wykazem różnic, a rejestr doręczeń pokazuje, którym nabywcom i kiedy doręczono daną wersję lub informację o zmianie. To spełnia obowiązek informowania nabywcy o zmianach przed zawarciem umowy.

Podstawa prawna: art. 22 ustawy deweloperskiej

Dane są przetwarzane na serwerach w Unii Europejskiej, bez transferu poza EOG; dane osobowe nabywców — imię i nazwisko, adres, adres e-mail w doręczeniach, odbiorach, zamówieniach i na fakturach — są szyfrowane w bazie, konta właścicieli i administratorów wymagają MFA, a każda organizacja ma dziennik zdarzeń i możliwość eksportu oraz usunięcia swoich danych. Umowa powierzenia przetwarzania danych jest częścią regulaminu.

Pierwszy komplet dokumentów dla jednej inwestycji można przygotować bezpłatnie (eksport ze znakiem wodnym). Płatne plany: jednorazowy pakiet „Inwestycja” dla dewelopera, abonament „Deweloper” dla firm prowadzących kilka inwestycji oraz abonament „Kancelaria” z własną biblioteką klauzul i obsługą klientów kancelarii. Ceny podawane są netto; aktualny cennik jest na stronie.